Siamo di nuovo a riparlare del mondo casa, dopo l’ultimo articolo scritto la scorsa settimana dal titolo: “La tua nuova casa sotto l’albero”. Mi sono arrivate alcune mail da parte vostra, invitandomi a spiegare come si traduce nella vita reale ciò che è stato presentato nella nuova manovra finanziaria per il 2023 in merito alla rinegoziazione dei mutui.
Nel Maxi Emendamento del Governo del 20 dicembre 2022 viene battuta dalle agenzie di stampa in modo rilevante che uno degli emendamenti presentati riguarda la possibilità di rinegoziare mutui da variabile a fisso, aprendo uno scenario economico importante per coloro che hanno già acquistato un immobile come abitazione con l’ausilio del mutuo e la garanzia dell’ipoteca sull’immobile.
Perchè questa norma è importante se entrasse in vigore?. Intanto la norma ci fissa come arco di tempo il 31 dicembre 2023 per passare da un mutuo a tasso ipotecario a uno a tasso fisso. Questo passaggio rappresenta una soluzione decisamente più conveniente per le fasce più in difficoltà della popolazione, visto il contesto economico mondiale poco stabile in particolare di questi ultimi mesi e la linea dura della Bce sul mercato dei mutui, alzando i tassi.
Ho approfondito l’argomento e questa norma salva-risparmio per i mutui ipotecari, cioè la rinegoziazione dei mutui ipotecari da quelli a tasso variabile ai più convenienti tassi fissi. sembra che sia la riattuazione aggiornata di una vecchia norma del 2012.
La norma del 2012 prevedeva la possibilità di rinegoziare un mutuo variabile ma necessitava dell’assenso della banca e a condizioni uguali per tutti. Con questo emendamento 2023, le banche sono obbligate su richiesta dei clienti, a rinegoziare i mutui a tasso variabili trasformandoli in fisso, senza costi.
Ci rivolgiamo al Geom. Antoine Nappa di Torinocase Sas, agenzia immobiliare di Torino, per capire un po’ meglio ciò che sta succedendo nel settore dei mutui.
Cosa vuol dire rinegoziare un mutuo?. Come si cambiano le condizioni del proprio mutuo?
“Con i continui rialzi dei tassi d’interessi voluti in questi ultimi mesi dalla Banca Centrale Europea (Bce), come rimedio contro l’inflazione, avere un mutuo a tasso variabile oggi non è così conveniente perché la rata nei prossimi mesi, a seguito dello scenario economico mondiale, può crescere tantissimo, rendendo assolutamente insostenibile per le famiglie pagare il proprio mutuo.
Con l’entrata in vigore della Finanziaria 2023 – continua il Geom Nappa – come lei ha già detto, si è fatto riferimento ad una procedura introdotta nel 2012, dove però, in caso di richiesta di rinegoziazione del mutuo, la banca doveva essere d’accordo. Con la nuova manovra 2023 il cliente ha diritto unilateralmente a rinegoziare il tasso del mutuo variabile per farlo diventare fisso con la banca che lo ha erogato e a costo zero.”
Come funzionerà Geom. Nappa la rinegoziazione prevista dallo Stato nella nuova Finanziaria 2023?
“Ci sono determinati requisiti che devono essere rispettati e alcuni di tipo reddituale: al primo posto il mutuo deve essere stato stipulato prima dell’entrata in vigore di questa Legge Finanziaria e deve essere stato stipulato a tasso e rata variabile per tutta la sua durata (quindi no mutui a tasso misto, no mutui a rata costante, no per mutui con cap). Al punto due, andando avanti, si scrive che il capitale erogato con il mutuo non può essere superiore ai 200 mila euro. Al punto tre, così siamo più chiari con questo modo più schematico, il mutuo deve essere stato erogato per acquisto o ristrutturazione di un’abitazione o in caso di mutuo preso “in accollo”. Ultimo punto, quello reddituale, che il mutuatario, al momento della richiesta di rinegoziazione, deve avere un reddito ISEE non superiore ai 35 mila euro annui e non avere avuto ritardi nel pagamento delle rate. Capite così che la griglia delle persone che potranno usufruire di questa agevolazione si riduce e la banca deve, a richiesta del cliente, rinegoziare il mutuo senza spese. Poniamoci come domanda come diventerà il mutuo?. Il mutuo diventerà a tasso fisso per la durata residua del mutuo e il mutuatario potrà chiedere anche l’allungamento del piano di rimborso del mutuo per un periodo massimo di 5 anni, solo se la durata residua del mutuo non supera i 25 anni.”
Cosa pensa di consigliare ai clienti che ha seguito negli anni nella compravendita immobiliare e nella consulenza tecnica per l’ottenimento del mutuo?
“I nostri clienti hanno sempre mantenuto un contatto diretto con Torinocase Sas per qualunque domanda o tipo di consulenza. In questi giorni ci stanno chiedendo come comportarsi e cosa gli consigliamo. Innanzitutto attendiamo che tutta questa manovra sia approvata e pubblicata in Gazzetta Ufficiale e conseguentemente, con ogni nostro cliente passato, ci riserveremo di affrontare ogni questione personale alla luce di diversi parametri, perché ogni compravendita, ogni mutuo, ogni famiglia è una storia a sé e solo su questa base personale possiamo delineare la scelta migliore in rapporto al proprio contesto economico a medio e lungo termine. Voglio concludere con una breve analisi: questa rinegoziazione 2023 non vale per tutti e il suo limite grosso è che si tiene fisso lo spread del contratto iniziale. Se facciamo un’ analisi dell’attuale situazione, penso che sul mercato ci siano ancora oggi offerte di “surroga” a tasso fisso molto allettanti e lo approfondiremo con i nostri clienti nel momento del confronto per la rinegoziazione.”
Virginia Sanchesi
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