Da qualche mese si riportano ogni giorno notizie a mezzo stampa sugli andamenti e sui cambiamenti del mercato immobiliare in Italia, che fluttua oscillando pericolosamente tra inflazione, mutui, affitti impossibili, reale valore di mercato delle case e così via.
Per essere chiari specifichiamo che con il termine mercato immobiliare si intende la compravendita o la cessione di beni immobili di qualsiasi tipo come abitazioni, terreni, locali commerciali e similari.
Inoltre secondo l’ultima indagine della FIMAA (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari) aderenti alla Confcommercio, dopo 2 anni di livelli record di scambi abitativi, il mercato rifiata con un calo delle compravendite residenziali nel primo trimestre del 2023. A frenare le transazioni immobiliari, come detto in precedenza, non è soltanto il rialzo dei tassi d’interesse sui mutui, l’inflazione, i rincari delle materie prime o la situazione economica generale, ma anche l’adeguamento alla classe energetica che viene richiesta nei tempi stabiliti entro il 2030 dalla Commissione Europea.
Facciamo chiarezza ponendo alcune domande, anche di procedure di compravendita immobiliare, al Geom. Antoine Nappa, titolare della storica agenzia immobiliare Torinocase Sas, partendo da alcune notizie e aggiornamenti che coinvolgono in prima persona la figura professionale dell’agente immobiliare.
“Ciò che si faceva in passato nelle varie trattative di compravendita fino al rogito notarile, non vale più. I tempi e le regole sono cambiate soprattutto nel settore immobiliare e vendere un alloggio oggi è diventato un processo complesso in cui sono presenti molti passaggi necessari per adempiere agli obblighi burocratici richiesti. Vi sono importanti cambiamenti di procedure oggi divenute obbligatorie per effettuare la vendita del proprio immobile. Se fino a qualche anno fa erano tollerate alcune “mancanze”, allo stato attuale ogni singolo documento deve essere perfettamente in regola con quello che richiede la Legge. Per procedere al rogito notarile occorre presentare tutta una serie di documentazione da parte venditrice che solo con la guida di un agente immobiliare professionista, può essere reperita azzerando così i rischi di perdere la vendita stessa o di allungare i tempi del rogito notarile con possibili penali e problemi annessi. Lo scorso 20 maggio 2023, dopo anni di attesa, è arrivato il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate sulla modalità di consultazione telematica delle planimetrie catastali, che ci permette nel momento dell’acquisizione dell’immobile, di capire e risolvere già da subito eventuali difformità catastali in modo da aiutare il proprietario, molte volte ignaro dei vari problemi, a poter rendere vendibile il proprio bene. Inoltre, a partire dal 7 marzo 2023, è stato reso possibile agli agenti immobiliari poter registrare online i preliminari di compravendita attraverso un modulo aggiuntivo definito Rap (Registrazione di Atto Privato), e questo ci permetterà di mettere in ulteriore sicurezza i nostri clienti in tempi brevi e blindati, a beneficio della trasparenza del mercato e con una ricaduta positiva sull’immagine professionale dell’agente.”
E’ arrivato il momento di vendere casa. Alla luce di questo momento così difficile e instabile, come possiamo muoverci?
“Il primo passo rimane sempre quello di un reale prezzo di vendita dell’immobile. Tantissime volte le aspettative del cliente verso il proprio bene non corrispondono a ciò che il mercato realmente offre. Affidarsi ad un professionista immobiliare è la miglior strada per vendere la propria casa al miglior prezzo e il più velocemente possibile. Il professionista farà in modo di valorizzare la tua casa in vendita facendola risaltare rispetto ad altri alloggi della stessa tipologia presenti nella zona. Questo è possibile partendo da un prezzo reale dell’immobile, da una azione di comunicazione per promuoverla sui vari social, sui vari annunci online e sulla propria clientela. Ruolo ancora più importante dell’agente immobiliare è l’appoggio giuridico amministrativo, essenziale in questo tipo di processo. Il professionista guiderà il proprio cliente per verificare i documenti necessari per realizzare la vendita e occupandosi, su incarico sempre dello stesso, di risolvere i vari problemi di difformità catastali, successioni, certificazioni e così via, secondo ciò che la Legge richiede nel momento del rogito notarile.”
Cosa sono la proposta d’acquisto, compromesso e rogito?. Cosa bisogna sapere?. Quando sono validi?
“E’ chiaro che comprare casa non rientra nelle azioni che si compiono tutti i giorni. Il ruolo della nostra categoria di agenti immobiliari è quello di rendere chiaro ai nostri clienti i vari passaggi che portano alla famosa consegna delle chiavi. Questi 3 step che lei ha nominato sono solo i più semplici di un percorso che può rivelarsi complicato di caso in caso e da persona a persona. Definiamo qui le principali linee che caratterizzano questi 3 step che possano far da guida agli utenti sia nel caso della vendita che dell’acquisto. Una delle domande che spesso mi rivolgono è se preliminare e compromesso sono la stessa cosa. Il contratto preliminare di compravendita immobiliare è uno dei passaggi più comuni per diventare proprietario di casa. E’ un accordo scritto tra le parti, venditore e acquirente, nel quale entrambi si impegnano con una serie di accordi a rogitare in un momento successivo. Tecnicamente non è un passaggio obbligatorio per Legge, ma è prassi diffusa perché si tratta di un contratto in cui si fissano in maniera chiara e irrevocabile gli elementi più importanti dell’accordo: descrizione dell’immobile, il prezzo di vendita pattuito, le modalità di pagamento in attesa del rogito, avendo così la certezza di arrivare al rogito notarile senza il rischio di spiacevoli sorprese. Noi di Torinocase Sas abbiamo uno specifico modello ufficializzato alla Camera di Commercio, che adattiamo a seconda delle parti presenti. Il primo step in ogni trattativa è la proposta di acquisto nel quale l’acquirente si obbliga in modo irrevocabile ad acquistare l’immobile fissandone il prezzo da lui offerto e le sue modalità di pagamento. Successivamente al venditore sarà sottoposta la proposta d’acquisto presentata e ne firmerà l’accettazione qualora le condizioni fossero quelle previste dallo stesso. Vorrei precisare e sottolineare un passaggio che è fondamentale per ritenere concluso il contratto di compravendita immobiliare: occorre che la parte acquirente venga a conoscenza dell’accettazione da parte del venditore e la controfirmi!. Solo da questo momento in poi il contratto di vendita immobiliare si intende concluso e non revocabile da entrambe le parti e può essere registrato e procedere al rogito notarile nei tempi stabiliti.”
Secondo lei, in conclusione, alla luce della situazione economica presente e ai tassi dei mutui alle stelle e della sua storica esperienza nel settore immobiliare, cosa spaventi di più gli acquirenti in questo momento.
“Coloro che cercano una casa in linea con le proprie possibilità economiche, sono molto preoccupati, soprattutto per l’accesso ai mutui prima casa i cui tassi ultimamente molto variabili, sono legati all’inflazione galoppante e ai pesanti rincari energetici. A questo si aggiunge una contestuale progressiva riduzione di offerta di immobili. Questo vale anche per coloro che vogliono acquistare non per esigenze abitative, ma per investimento, offrendo i loro immobili in affitto. Questa situazione locativa sta creando grosse difficoltà, come leggiamo su tutti i giornali, per l’alto numero di morosità dovute a contratti locativi troppo esigenti e fuori mercato in un contesto economico e difficile come questo attuale. Il problema più grande per il mercato immobiliare oggi è l’assenza di un’offerta adeguata alla domanda sia in relazione alla vendita che all’affitto. Il Governo in questo senso sta cercando di avere una visione di insieme del settore casa. E’ importante ed è un diritto di tutti avere una casa.”
Virginia Sanchesi
Scrivetemi a virginia.sanchesi@gmail.com o contattami al numero 335 6466233 e sarò felici di aprire un contatto diretto o una chat fra me e voi.!!
